Uno de los mayores temores a la hora de alquilar un inmueble es que el inquilino deje de satisfacer la renta periódica acordada al firmar el contrato, en este caso, el ciudadano lego en derecho se pregunta cuáles son sus opciones ante tal circunstancia.
En muchas ocasiones y derivado del coraje que este tipo de situaciones provocan en el perjudicado, a este le suceden diversas ideas rocambolescas de cómo recuperar su inmueble que en muchas ocasiones pasan por llegar a tomar la justicia por su mano. Esto último, no es nada recomendable pues podríamos incurrir en diversos tipos delictivos como el allanamiento de morada (si, así es la cruda realidad), lesiones, realización arbitraria del propio derecho… En nuestro despacho de abogados estamos especializados en ofrecer servicios jurídicos de derecho inmobiliario.
Entonces, ¿Cómo debemos proceder si un arrendatario no paga la renta del alquiler?
Lo primero debemos hacer, y después de haber comprobado que la falta de pago no se debe a un error o simple retraso en el pago del alquiler, es ponernos en contacto con el inquilino para tratar la situación de forma amistosa. Si el arrendatario resulta que lleva ocupando la casa desde hace tiempo a la par de venir cumpliendo rigurosamente con sus obligaciones de pago, tanto respecto de la renta como de los suministros, y cuando la circunstancia del impago venga originada por una situación pasajera de insolvencia podemos acordar con el arrendatario incorporar al contrato de arrendamiento un anexo a través del cual se permita al inquilino continuar en el uso de la vivienda pagando una renta reducida durante un periodo de tiempo determinado y acotado en el tiempo. A veces esto último es preferible con el fin de evitar la incertidumbre de que entren nuevos inquilinos desconocidos.
Una vez que nos hemos cerciorado que la falta de pago no proviene de ninguna de las circunstancias antes señaladas y que el arrendatario mantendrá su actitud de no pagar, el arrendador podrá, incluso desde el primer mes que no pague el inquilino sin que sea necesario que se acumulen más impagos, demandar a éste para que desaloje la vivienda y satisfaga la rentas impagadas, aunque lo conveniente, antes de acudir a la vía judicial, es intentar llegar a un acuerdo extrajudicial a través de un previo aviso al deudor con un contenido claro y contundente, a saber, la conminación de acudir a la vía judicial si no abandona la vivienda y no abona las cantidades debidas, concediendo una plazo razonable para llevarlo a cabo. Para esto último se puede usar diferentes medios como el burofax, el telegrama, el aviso notarial o cualquier otro, siempre que dejen constancia fehaciente de haberse realizado el citado a aviso. El contenido de la notificación puede además contener, en aras de evitar la iniciación de un proceso judicial, el ofrecimiento al inquilino de una condonación o perdón de parte de la deuda con la condición de que abandone la vivienda en el plazo que se determine en la comunicación.
Transcurrido el plazo concedido para abandonar la vivienda y satisfacer las rentas debidas sin que esto se haya producido, es el momento de acudir al amparo de la tutela judicial ejerciendo nuestro derecho a través de la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta.
Se trata de un procedimiento bastante sencillo, la demanda obligatoriamente debe ir firmada por abogado y procurador (obviamente tras el infructuoso intento de arreglo extrajudicial a través de burofax u otro medio de comunicación es necesario contar con abogado), en la que se pide la recuperación de la finca y la reclamación de las cantidades que se deban, y podrá contener ofrecimiento de condonación o perdón de totalidad o parte de la deuda condicionado a que el inquilino abandone el inmueble en un plazo que se determine nunca inferior a 15 días desde la notificación de la demanda, así mismo se podrá pedir que se tenga por solicitada la ejecución del desahucio en fecha y hora que se fije por el juzgado. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia donde radique el inmueble alquilado. Presentada la demanda, si cumple con los requisitos legales, el Letrado de la Administración de Justicia la admitirá por decreto. Hay que destacar que la demanda no se admitirá si no se indican las circunstancias que puedan permitir la enervación del desahucio, que no es otra cosa que la posibilidad que tiene el arrendatario de rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades debidas y evitar así el desahucio. No obstante lo anterior, la enervación del desahucio no opera en dos ocasiones, la primera, cuando se intente enervar por segunda vez, es decir, que si en un momento anterior y ante una demanda de desahucio proveniente del mismo arrendatario y por la misma vivienda, el inquilino pagó las cantidades que debida evitando así el desahucio, si vuelve a no satisfacer la renta y es demando por desahucio por segunda vez, en esta ocasión no podrá evitarlo pagando las rentas debidas. La segunda causa por la que no opera la enervación es cuando antes de interponer la demanda se hubiera requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente al menos 30 días antes de la presentación de la demanda y el pago no se lleva a cabo.
Admitida la demanda, el Letrado de la Admiración de Justicia efectúa requerimiento al demandado con el siguiente contenido:
- Que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague o ponga a disposición de aquel el importe de las cantidades reclamadas; o que formule oposición expresando las razones por las que entiende que no debe la cantidad reclamada o las circunstancias la enervación.
- Día y la hora que se ha señalado para vista en caso de oposición y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
- Apercibiendo al demandado de que:
- Si no realiza ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.
- Si no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanar se dictara decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
- Si atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, se dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca.
- Si no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites.
Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada. En el escrito de oposición sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Celebrada, en su caso, la vista el juez dicta sentencia dentro de los 5 días siguientes.
